Mattoni e furboni
di Marco Lillo e Vittorio Malagutti
Signore e signori, ecco a voi la bolla del mattone. Una bolla all'italiana. Piena di furbetti, furbastri, furboni. Ci sono manager, banchieri, grandi imprenditori, politici, uomini delle istituzioni. Tutti a scambiarsi case e palazzi. I pezzi migliori, naturalmente. Sfilati dal patrimonio di società quotate in Borsa con migliaia di piccoli azionisti o dal portafoglio dei fondi immobiliari. Facile, quando si gioca in casa. Facile, quando lo speculatore di turno si trova al crocevia di grandi affari e non resiste alla tentazione di prendersi qualcosa per sé. E i soldi? No problem. C'è sempre qualcuno pronto a far credito ai furboni d'Italia. Per loro le banche sono sempre aperte.
E così, in un'apoteosi del conflitto d'interessi, si scopre che una scelta compagnia di privilegiati è riuscita a cavalcare alla grande gli anni del boom accumulando patrimoni multimilionari. Ci sono case di gran pregio nei centri storici di Milano e Roma che passano di mano più volte nel giro di pochi mesi. Attici di lusso ceduti a prezzi stracciati. Immobili che rimbalzano da un proprietario all'altro a valori sempre crescenti. E a ogni passaggio il venditore intasca la sua bella plusvalenza.
Tutto scritto. Tutto nero su bianco nei documenti ufficiali che 'L'espresso' ha raccolto. Qui non c'entrano i furbetti doc, da Stefano Ricucci a Danilo Coppola. Quelli hanno ballato una stagione soltanto. In questa storia, invece, troviamo marchi prestigiosi come la Pirelli Real Estate, la più grande società immobiliare italiana controllata dalla Pirelli di Marco Tronchetti Provera. Industriali come i Benetton e gli Stefanel. Un manager di lungo corso come Vito Gamberale. E poi gli uomini di punta della filiale italiana della Lehman, la banca d'affari Usa fallita nel settembre scorso. Così, poco alla volta, viene alla luce un complicato network di relazioni affaristiche, alcune davvero sorprendenti.
Affari in autostrada. Partiamo da Padova e dall'Antonveneta. Nel 2004, alla vigilia dell'ondata di cambiamenti che l'avrebbe sconvolta, dall'Opa di Gianpiero Fiorani alle indagini, dalla scalata spagnola all'arrivo del Monte Paschi, la banca patavina decide di vendere il proprio patrimonio immobiliare. Antonveneta allora era controllata da un gruppo di imprenditori, tra cui Giuseppe Stefanel, e poi da Benetton, dagli olandesi di Abn Amro e dal Lloyd Adriatico. Nel dicembre 2004 vengono cedute 160 unità immobiliari in tutta Italia per 140 milioni al gruppo Usa General Electric Real Estate. Appartamenti, negozi e sportelli bancari, ma soprattutto i palazzi di rappresentanza nei centri storici delle città. Ma gli americani di GE rivendono dopo pochi mesi. A chi? Mentre Fiorani e Abn Amro si contendono il controllo della banca, entro l'estate del 2005 il patrimonio approda nei portafogli di Benetton e Stefanel.
A Benetton va il gioiello della collezione: il complesso di negozi e appartamenti all'angolo tra piazza Venezia e via del Corso, a Roma. Mentre Stefanel paga 93,4 milioni di euro per 147 immobili sparsi in tutta Italia (con una plusvalenza per GE di una decina di milioni in sei mesi).
I palazzi di piazza Venezia transitano per una società intestata alla fiduciaria Finnat, che nello stesso giorno stipula il preliminare per vendere al medesimo prezzo (42,2 milioni) alla Piazza Venezia Srl di Gilberto Benetton, amministrata dalla figlia Sabrina (nipote di Luciano e cugina di Alessandro). A rileggerla oggi l'intera operazione appare come una spartizione del patrimonio della banca da parte di due soci autorevoli. C'è solo un palazzo che segue una strada diversa. Prima della vendita in blocco a GE Real Estate, una manina sfila lo stabile di via del Mancino, 50 metri da piazza Venezia a Roma, e lo vende a una società di Vito Gamberale. Ancora una volta si resta dalle parti di Ponzano Veneto.
Il manager in quel periodo era infatti amministratore della principale società del gruppo Benetton: Autostrade. Antonveneta ha finanziato pure l'acquisto del manager di Benetton con un mutuo da 1,5 milioni. Un'operazione che pare in conflitto di interessi, ma Vito Gamberale la difende così: "Benetton non c'entra. Mi ha proposto l'affare il mio architetto e quell'immobile era in condizioni pietose e ho pure dovuto alzare la mia offerta perché c'era un concorrente". Resta il fatto che Gamberale compra bene: 2,1 milioni di euro per un palazzetto di quattro piani per 600 metri quadrati in pieno centro. Dopo la ristrutturazione (costata 3,8 milioni) lo stabile è diventato un residence di lusso. Si chiama Dolce vita e con i suoi 12 appartamentini affittati a 200 euro al giorno vale almeno 10 milioni di euro.
I Benetton comunque hanno fatto un affare ancora migliore: la Piazza Venezia Srl di Gilberto ha comprato nel 2005 per 42,4 milioni il complesso di palazzi più belli dell'Antonveneta a Roma e lo ha ceduto nel 2007 per 57,2 milioni, con una plusvalenza di 15 milioni di euro. Anche gli Stefanel si sono impegnati a guadagnare sul mattone della banca. Di più: grazie agli utili di quelle compravendite immobiliari il gruppo veneto riesce a dare ossigeno ai propri bilanci. Ecco come.
Nel 2007 la società Codone (controllata dalla Finpiave, la holding del gruppo quotato in Borsa) realizza 4,6 milioni di euro di plusvalenze liberandosi dei pezzi meno pregiati, poi passa a vendere le ex sedi prestigiose di Antonveneta. Un palazzo in piazza della Vittoria a Pavia, pagato 3,5 milioni, è stato ceduto a 6,2 milioni. A Genova Stefanel ha incassato 14 milioni contro i 9 sborsati nel 2005. E il meglio deve ancora venire: gli stabili Antonveneta rimasti a Codone vanno da via del Corso a Roma a via Toledo a Napoli (sei piani nella galleria Umberto I), per finire alle strade più belle di Padova, Rovigo, Parma, Vercelli, Bari, Foggia.
A conti fatti, Stefanel ha comprato il patrimonio della banca di cui era socio a debito (96 milioni presi in prestito in buona parte da Areal Bank contro i 16 messi in proprio) e lo ha fatto dando in garanzia gli immobili e gli affitti pagati dall'istituto veneto che in quei palazzi mantiene le sue sedi. Giuseppe Stefanel gioca molte parti in commedia. Il 27 luglio del 2005 entra nel cda di Antonveneta. Quando il 12 agosto compra da GE, paga grazie a un mutuo garantito dai canoni della banca di cui è socio, locatore, e grande debitore, in un tripudio di conflitti di interesse. "Codone ha siglato il preliminare con GE, non con Antonveneta, quando Giuseppe Stefanel non era ancora in cda", si difendono da Ponte di Piave, "e comunque Giuseppe Stefanel dal giugno del 2008 è uscito dalla banca".
I Bianco boys Anche il più grande operatore immobiliare italiano, la Pirelli Real Estate, non sfugge alla regola dei furbetti del mattone. Dietro il volto abbronzato e charmant di Carlo Puri Negri o quello serio di Marco Tronchetti Provera, in realtà il motore di questa azienda è stato il napoletanissimo Carlo Bianco. Vicepresidente e amministratore del comparto residenziale per anni, Bianco è uscito di scena nella primavera del 2008 quando Pirelli RE, colpita in pieno dalla crisi, ha tagliato molti dei suoi top manager. Negli anni d'oro, però, Bianco ha cavalcato il boom facendo fare grandi affari agli amici. A cominciare dal notaio Antonio Bianchi. Lo studio romano di Bianchi ha stipulato migliaia di atti del gruppo guidato da Tronchetti e Puri Negri. A un certo punto però il notaio (e pubblico ufficiale) si è messo a fare affari in proprio. E già che c'era ha scelto proprio la Pirelli del suo amico Bianco come controparte. Con la società Gemien (intestata a lui e alla moglie) Bianchi ha comprato interi blocchi di appartamenti messi in vendita da Pirelli a prezzi di saldo. Poi i suoi tre figli hanno costituito una società, la Ge.Pa., che ha acquistato in otto atti consecutivi 263 appartamenti, box e negozi di pregio a prezzi stracciati. Per avere un'idea delle condizioni di favore garantite alla società dei figli di Bianchi basta sfogliare l'atto del 6 giugno del 2005: Gepa compra 58 unità immobiliari aRoma per 9,6 milioni. Ci sono ben 15 appartamenti in via Po; due a via del Serafico, zona Laurentina-Eur, cinque appartamenti in via Rubicone, quartiere Trieste, tre appartamenti in Lungotevere Testaccio, più una trentina di box, posti auto, soffitte e cantine. Un affarone, per chi compra. Un po' meno per chi vende. E cioè la Iniziative Immobiliari, che ha Pirelli RE come primo socio con il 30 per cento circa del capitale (più il cinque per cento intestato alla Gpi, la cassaforte di famiglia di Tronchetti e Puri Negri), ma ci sono anche Banca Intesa, Capitalia, Monte Paschi e gli americani di Peabody. Nello stesso periodo Iniziative immobiliari vende un solo appartamento nello stabile di Testaccio a 930 mila euro a un privato e ben 25 immobili di quel tipo a soli 9,6 milioni. I figli di Bianchi spuntano condizioni che appaiono di favore.
Pirelli sostiene che gli immobili sono stati venduti con una plusvalenza del 10 per cento e che comunque quando si vende in blocco si punta a far cassa per rimborsare il debito. Certo i sospetti aumentano quando si scopre che il manager Bianco e il notaio Bianchi sono in società, nella Tigullio srl. Questa società nel 2005 compra un locale commerciale nello stabile di Piazzale delle Belle Arti a Roma (348 metri quadrati più altri 169 di cortile). L'iter di questo immobile è interessante: parte da Iniziative Immobiliari di Pirelli e delle banche, passa alla Rema della famiglia Bianco, che lo cede alla Gepa della famiglia Bianchi e finisce per 1,8 milioni di euro alla Tigullio di Bianco e Bianchi (che ad aprile del 2008 l'hanno ceduta alla famiglia Vulcano).
Molti appartamenti di via delle Belle Arti e del Lungotevere Flaminio, i pezzi più pregiati delle società controllate da Pirelli Re, sono finiti a società e persone di Napoli, legate al giro di Carlo Bianco. Esemplare la storia del superattico con terrazza mozzafiato che guarda il Tevere e San Pietro, dove Bianco alloggia e riceve gli amici quando è a Roma. Grazie a una serie di aumenti di cubatura oggi misura cento metri catastali e la Rema della famiglia Bianco (moglie e figli) lo ha comprato per soli 500 mila euro. Tutto il palazzo apparteneva a una società della galassia Pirelli Re, ma Bianco ha comprato attraverso l'immobiliare Monviso (intestata a una Anstalt del Liechtenstein), rappresentata dal suo amico e socio Giancarlo Riccio.
I conflitti di Lehman Nei salotti della finanza Gianfranco Paparella viene descritto come un golden boy. Poco più che quarantenne, origini pugliesi, era il gran capo degli affari immobiliari di Lehman. Nel settembre scorso, quando la banca americana ha fatto crack, è rimasto senza lavoro, ma gli amici scommettono che non avrà problemi a ricollocarsi. Del resto i contatti ad altissimo livello non gli mancano di certo. Negli ultimi anni il giovane banchiere ha seguito da consulente operazioni miliardarie per conto di clienti come le Assicurazioni Generali, Beni Stabili, il gruppo Farina e quello di Giuseppe Statuto, per citarne alcuni. Solo che Paparella ha sempre amato anche giocare in proprio, e qualche volta i suoi affari personali hanno finito per incrociare quelli dei clienti di Lehman. Prendiamo il caso di un immobile in via Bocchetto, in centro a Milano. Il palazzo proviene dal patrimonio di Diomira, il fondo gestito da Pirelli Real Estate, di cui Lehman ha comprato quote per milioni, oltre a diventarne consulente. Nel 2006 Paparella partecipa all'acquisto dell'immobile milanese in compagnia del suo amico Aldo Magnoni, il cui fratello Ruggero a quei tempi stava ai vertici europei di Lehman. Nel ruolo di venditore compare una società di Vittorio Farina (amico e cliente di Paparella).
L'affare vale una ventina di milioni di euro. Paparella e soci, comunque, non impiegano molto a trovare un acquirente. Giusto poche settimane fa è stata siglata la vendita del palazzo di via Bocchetto alla Polis, società milanese di gestione di fondi immobiliari. È una vendita in famiglia, o quasi: l'azionista di controllo di Polis è la Sopaf, la società quotata in Borsa che fa capo ai fratelli Magnoni. Insomma, a decidere l'acquisto è il consiglio di amministrazione di Polis, ma a finanziare l'operazione alla fine saranno gli investitori terzi che comprano le quote del fondo immobiliare.
Stesso schema per un immobile di gran prestigio nella centralissima piazza Santi Apostoli a Roma. La storia di quel palazzo è a dir poco singolare: insieme ad altri due stabili romani in via Veneto e in via XX Settembre, nel 2005 transita dalla Orione Immobiliare (Pirelli e famiglia Tronchetti) alla Spinoffer di Vittorio Farina con profitti milionari per i venditori. Intorno alla casa di Santi Apostoli si scatena però una vera girandola di operazioni. Nel giro di quattro anni cambia cinque proprietari e nel frattempo il prezzo raddoppia da 38 a 76 milioni. L'ultimo acquirente in ordine di tempo (siamo alla fine del 2007) è il fondo immobiliare Vesta, che fa capo al gruppo Beni Stabili. Che c'entra Lehman? C'entra, eccome. A vendere sono ancora i Magnoni, Aldo e Ruggero. Ma al loro fianco, nella società che porta a termine l'operazione spunta Roberto Banchetti, ovvero il banchiere romano che dopo una lunga carriera in Lehman è stato nominato capo della divisione italiana pochi giorni prima del fallimento. La vendita del palazzo di piazza Santi Apostoli frutta profitti per almeno una decina di milioni. Ma il piatto è ancora più ricco. Oltre 4 milioni di euro vengono versati a non meglio precisati "consulenti", come recita un atto ufficiale. E altri tre milioni di euro risultano pagati a titolo di provvigioni. Niente paura. Alla fine, a saldare il conto, sono gli investitori del fondo Vesta gestito da Beni Stabili.
Non finisce qui. Anche il fondo acquirente era legato a Lehman. La società di gestione di Vesta, infatti, faceva capo per il 10 per cento alla banca Usa fallita qualche mese fa. Ed era guidata da un manager, Terenzio Cugia, che per anni ha lavorato in Lehman. Insieme a Banchetti, Magnoni e Paparella.
Sindacato a casa del padrone
di Marco Lillo
Il Sunia difende gli inquilini e acquista gli appartamenti. Per finanziarsi
Si chiama Sunia ed è il principale sindacato degli inquilini, quello che dovrebbe difendere gli affittuari dalla proprietà. Però non disdegna di farsi proprietario, comprando a prezzi scontati dalle società immobiliari con cui tratta per conto degli inquilini. Il Sunia, mediante la sua società, ha acquistato decine di appartamenti dalle società partecipate da Pirelli RE o che avevano dato mandato al gruppo di Puri Negri di vendere per loro conto. Grazie a queste operazioni da agente immobiliare il Sunia si è finanziato per milioni di euro ed è proprietario di una dozzina di immobili.
Tutto parte nel 2000 quando, a seguito delle privatizzazioni, Pirelli diventa proprietaria delle case del gruppo Ina e gestore delle dismissioni di Banca di Roma (Bernini Srl) e Generali (Initium Srl). Improvvisamente inquilini che pensavano di comprare a prezzi popolari come quelli dell'Inps o dell'Inpdap, si trovano a fare i conti con un padrone che vuole fare profitti. In Parlamento viene approvata una legge per garantire uno sconto, ma il paracadute non funziona. Pirelli annuncia di voler vendere a prezzi di mercato e scoppia la rivolta degli affittuari.
Il Sunia, sindacato di sinistra vicino alla Cgil, svolge un ruolo determinante. Tratta con Pirelli e firma negli anni numerosi accordi che riconoscono comunque lo sconto del 12 per cento a chi compra in blocco ma accetta prezzi più alti di quelli riconosciuti dall'ente pubblico.
Tra una trattativa sindacale e l'altra, il Sunia approfitta della situazione per fare affari con la controparte. Un esempio? A gennaio firma l'accordo quadro con Pirelli RE per il patrimonio di Initium e a novembre la sua società Secon Srl compra da Initium nove appartamenti (via Ettore Pais, alla periferia di Roma), più cinque box e tre cantine, per 1,7 milioni di euro. Ne rivende subito 7 per 2 milioni e 300 mila euro, realizzando una plusvalenza importante e rientrando dell'intera spesa.
Il sindacato ci prende gusto e si dà al trading: compra dalle società immobiliari e vende superattici sulla Cassia e blocchi i appartamenti a Perugia e a Bastia Umbra. I prezzi sono favolosi: per cinque appartamenti sulla Casilina, a Roma, paga 300 mila euro e per tre appartamenti a Monteverde, Tuscolana e Aurelio, sempre a Roma, 854 mila euro. Tuttora Secon è intestataria di una dozzina di case e altrettanti box e cantine.
"Compravamo per permettere agli inquilini di restare e rilevavamo nche gli appartamenti sfitti per guadagnare le plusvalenze e finanziare il sindacato", spiega il segretario del Sunia di Roma, Luigi Pallotta. Il pensiero del conflitto d'interessi non sfiora i dirigenti. Laura Mariani, presidente della Secon e dirigente di Roma, compra nel novembre 2004 per sé un piano terra con tre camere e doppi servizi vicino a viale Eritrea, per 210 mila euro. Anche la sede del Sunia deve dire grazie agli amici di Pirelli RE. È stata acquistata in uno stabile Pirelli per 180 mila euro da una società di un amico e socio in altre attività dell'allora vicepresidente Carlo Bianco.
Il vero affare per il Sunia non sono tanto le compravendite, ma le cessioni dei preliminari. Funzionava così: gli uomini di Pirelli RE firmavano un preliminare di vendita al prezzo basso riservato agli inquilini. Poi gli uomini del Sunia vendevano l'opzione a uno speculatore, che poteva così approfittare del prezzo ridotto, pagando il 'disturbo' alla società del Sunia, che incassava e spariva senza lasciare traccia. "Lo abbiamo fatto 4 o 5 volte soltanto", dice Pallotta, "solo per finanziare il sindacato". Business is business. Così, per un appartamento di via Casilina, promesso a un acquirente nonostante fosse occupato, la Secon del Sunia ha mandato l'avviso di sfratto, per morosità.
